On continue les Langue de Molière consacrées à la vie quotidienne et ce que l’on n’enseigne pas aux étrangers. Cette fois, nous sommes chez le notaire. Je dois une certaine partie de ce qui suit au calvaire récemment subi par Il Est Quelle Heure pour acheter de l’immobilier. Je m’attends à chercher un appartement pour commencer, ce qui est sa propre façon de vivre dangereusement — j’ai fait une crise cardiaque en regardant les tribulations d’une amie qui devait déménager il y a deux ans — mais si je vais un jour acheter une petite maison décrépite aux Gourdiflots pour faire comme Le Glaude, je ne veux pas me faire avoir plus que nécessaire.
Tout ce que je sais qui ne vient pas d’Il Est Quelle Heure quant à l’immobilier vient de regarder Le Trou normand, avec Bourvil et Bardot, car le personnage joué par Bourvil a dû prendre rendez-vous chez le notaire plusieurs fois. Il me semble que les choses ont changé depuis cette époque. Du moins, je l’espère.
Alors, permettez-moi de citer les parties de son post qui semblent établir le processus d’acheter de l’immobilier :
À savoir que lorsqu’on achète un bien immobilier, il y a deux signatures chez le ou la notaire: cell de l’acte de la promesse de vente et celle de l’acte de la vente… il n’y a pas d’obligation de s’adresser à la même personne pour la seconde signature.
Pour l’achat de mon appartement, parce que ça semblait être « plus simple » de faire comme ça, j’ai pris le même notaire que le vendeur.
Une semaine avant le rendez-vous, le notaire a appelé Père (oui, déjà, pas moi) pour lui dire qu’il me fallait deux témoins pour la signature de la promesse de vente.
Alors, la distribution telle que je la comprends :
- 1 acheteur
- 1 vendeur
- 1-2 notaires
- 2 témoins le côté pour 2 documents ; 4-8 témoins au total entre les 2
Elle n’a mentionné ni de banquier ni de prêt dans l’affaire, mais j’imagine qu’il y en a souvent. Ça dit, ce processus me semble beaucoup trop simple par rapport au nôtre, alors je vais décrire comment on achète de l’immobilier aux États-Unis, et vous pouvez me corriger là où ce n’est pas pareil en France.
Pour commencer, presque tous les acheteurs et les vendeurs embauchent un agent immobilier, dit « realtor » en anglais. Cette personne est obligée de vous mentir sur tout selon son code déontologique, un document qui dit que les realtors ne savent rien et ne sont donc pas responsable de ce qu’ils vous disent. Vous pensez que je plaisante, raison pour laquelle je poste le lien. Je suis 100 % sérieux. Seule exception en Californie : si on a été tué dans le bâtiment que vous pensez à acheter, le realtor est obligé de vous le dire. Vive les superstitions !
Vous trouvez votre taudis idéal et dire à votre realtor, « Je le veux ». Votre realtor est donc censé faire un appel à l’autre et négocier pour vous. En réalité, il dit « Voilà, vous demandez 1 million de $ pour les 10 mètres carrés de cette niche à chien ; mon client veut offrir 900 mille, mais je peux le convaincre à accepter votre prix si vous laissez le grille-pain dans la cuisine. Quoi, vous pensiez que ce type travaillait pour vous ? Soyons réalistes !
Après avoir poignardé son client dans le dos, le realtor de l’acheteur prépare un contrat — il y a des formulaires bien standardisés dans chaque État, et l’envoie à l’agent du vendeur. Pas besoin de témoins. Si le vendeur accepte, l’acheteur doit embaucher des inspecteurs pour la structure et peut-être aussi pour la moisissure. Ils ont typiquement un maximum de 10 jours pour faire leur travail. Pendant ce temps…
Un acheteur malin aura déjà une relation avec un banquier, dit « mortgage broker », avant de faire une offre. Mais le banquier doit attendre l’offre afin de savoir combien d’argent sera prête et décider si l’acheteur pourra le faire. Il enverra aussi un évaluateur pour s’assurer que le prêt est vraiment nécessaire pour acheter le bâtiment (on ne veut pas prêter plus d’argent que la valeur du bâtiment, après tout). Tant que les inspections et l’évaluation vont bien, le banquier mettra l’argent dans un compte séquestre. Les deux côtés doivent être d’accord sur le bon agent pour ça, dit « escrow officer », qui ne travaille ni pour le vendeur ni pour l’acheteur.
Une fois que l’argent est là, les deux partis signent le contrat d’achat. C’est ici oǔ on embauche les notaires. Selon Wikipédia, en France, un notaire doit avoir un master en droit, puis soit un deuxième master en carrières notariales soit réussir un examen national suivi d’un stage. Aux États-Unis, pas besoin d’un diplôme — n’importe quel con peut le faire et beaucoup le font. Gargamel, le deuxième mari de mon ex, est notaire en plus de son autre boulot. On passe un examen, on paye 40 $ à l’État pour son livre et son tampon, puis on sert en tant que témoin pour tout document légal. C’est l’acheteur qui embauche le notaire, qui prend rendez-vous avec l’acheteur et le vendeur en même temps pour enregistrer l’existence du contrat. Après, l’agent du compte séquestre paye le vendeur, et les agents immobiliers transmettent un document, le titre constructif, à la préfecture du comté pour enregistrer la cession de la propriété. Puis les agents arrachent 6 % du prix total au vendeur, et se paient 3 % chacun !
Il est bien possible qu’aucune personne formée en droit ne touche jamais à l’achat. Les agents immobiliers ont souvent rien qu’un bac, les banquiers peut-être un diplôme d’une fac, l’agent du compte séquestre aussi, et le notaire peut être juste un caissier chez Api tant qu’il a le livre et le tampon.
C’est ici où vous pouvez m’aider.. Je vous ai donné des noms pour ces rôles en anglais, mais ne sais pas si tous les mêmes rôles existent en France, s’ils appartiennent à des gens aux mêmes niveaux d’éducation qu’ici, et surtout, si tous les mêmes documents existent et quels sont leur nom. Je ne serais pas surpris à apprendre que les choses marchaient différemment en France.
Langue de Molière vous reverra la semaine prochaine mais je n’ai pas encore choisi le sujet.
Un Coup de Foudre 
Ouhlalalalala… Cela fait remonter des souvenirs tout ça 😅
Je me souviens encore de Marjorie, la clerc de notaire, qui me faisait faire des crises d’angoisse dès qu’elle m’envoyait un mail 🤣
Pour acheter, nous sommes passés par un prêt bancaire mais nous nous étions adressés à un coutier pour nous le trouver. Nous lui avions indiqué le montant de notre apport (de mémoire 40000€ que j’ai hérité au décès de mon père de quoi payer les frais de notaire et l’acompte de la maison, les banques aiment les gros apports), nos revenus, et la durée sur laquelle nous souhaitions rembourser (en France, c’est 25 ans maximum) et il nous a donné une estimation du montant que nous pourrions emprunter. Une fois la maison trouvée et dans notre budget, le courtier a démarché les banques et nous a trouvé un prêt défiant toute concurrence et sur 20 ans… C’était les 500€ les mieux investis de toute notre vie 😄
Pour le notaire, nous avions fait le choix de prendre notre notaire en plus de celui du vendeur, bien que pas obligatoire… Tu as effectivement 2 RDV, le premier pour signer le compromis de vente auquel s’ajoute le versement de l’acompte (en général, 10% du prix de vente) et puis la signature de l’acte final avec la remise des clés.
Un achat immobilier, et surtout le premier, c’est vraiment une aventure avec beaucoup de paperasses (les actes notariés avec les formulations notariales 🤢, les offres de prêt) et des délais à respecter pour chaque étape…
J’aimeAimé par 2 personnes
Aux États-Unis, la durée typique est 30 ans, mais il existe aussi 10 et 15. Mais il me semble qu’autrement, il y a beaucoup de similarités. C’est un peu rassurant, ça !
J’aimeAimé par 1 personne
En faisant le ménage hier, dans ma boîte aux lettres virtuelles, j’ai écouté une nouvelle fois le message sur mon répondeur qu’avait laissé ma voisine intermittente du Nord pour m’annoncer la vente de sa maison au printemps 2024… Elle n’a jamais vu l’acheteur californien (dont l’épouse est juriste) qui avait l’argent bloqué chez un notaire cadurcien, la transaction s’est faite à Lille directement avec le représentant de l’agence immobilière à qui elle avait confié le mandat de vente. Par contre l’ancienne propriétaire et l’acquéreur ont communiqué virtuellement, ne serait-ce que pour les particularités de fonctionnement de la maison ! 😉
J’aimeAimé par 2 personnes
Quand mon ex et moi avons vendu notre première maison ensemble, afin de déménager à Los Angeles, nous n’avons jamais rencontré l’acheteuse. Tout ça a été géré par les agents aux deux côtés. Mais il m’étonne que personne sur place dans le Lot ne s’est impliqué dans la vente, et que tout s’est passé à Lille. J’aurais pensé que ce serait nécessaire !
J’aimeAimé par 2 personnes
C’était une résidence secondaire déjà à l’époque (occupée tous les étés jusqu’en septembre, et parfois au printemps, rarement à Noël) et l’ancienne propriétaire (d’à côté de Lille) a des problèmes de santé et donc ne se déplace plus (c’est son fils cadet qui avait cuisiné pour le repas d’adieu en août 2023, et l’aîné qui est venu pour le déménagement en avril 24). L’agent immobilier (spécialisé en résidences de luxe) avait fait le déplacement pour visiter (avec l’aide de l’artisan local qui avait rénové la bâtisse 30 ans plus tôt qui avait les clés et les réponses aux questions éventuelles), ensuite c’est le notaire de Cahors qui a fait le voyage pour la signature finale…
J’aimeAimé par 3 personnes
Un point de détail par rapport au compte-rendu de Billy : je n’ai jamais eu besoin de témoin. Dans son cas, c’était peut-être lié à sa situation personnelle…?
De mémoire, la première étape pour un achat immobilier est de vérifier sa capacité d’emprunt. On peut contacter son banquier, ou faire une simulation en ligne, l’idée est juste d’avoir une idée de prix. Cette capacité dépend du revenu net mensuel et de la durée, les banques peuvent facilement accorder un prêt tant que les charges, prêt inclus, ne dépassent pas 33% des revenus, au-delà ça peut être compliqué — il s’agit d’une contrainte légale.
Une fois le bien trouvé, il est en général proposé à un prix, noté X. L’acheteur vraiment intéressé va faire une proposition d’achat : il va dire en substance : « je veux acheter, à ce prix : Y. ». Y peut être inférieur ou égal à X, s’il est supérieur ça peut attirer le fisc, ça ne sera pas une bonne idée. Si Y est inférieur à X, le vendeur est libre d’accepter ou non. Si Y est égal à X le bien sort du marché, le vendeur devait accepter et on peut passer à l’étape suivante. Ça ne dispense pas le vendeur de prendre quelques renseignements : comment comptez-vous payer, quels sont en gros vos revenus…
L’étape suivante : la promesse de vente. Je ne suis plus trop sûr de moi, mais il me semble qu’elle peut être faite soit devant notaire, soit sous seing privé (sans notaire), pas trop sûr de moi sur ce coup. La promesse de vente est un engagement ferme : le vendeur s’engage à vendre au prix convenu, l’acheteur s’engage à acheter au prix convenu et à faire le nécessaire pour obtenir un prêt dans un délai de 3 mois. L’acheteur verser à ce stade 5% du prix total, qui sera mis sous séquestre. Si l’un des deux devait faire défaut sans une bonne raison (en général décès, maladie, accident grave ou absence de prêt bien que l’acheteur ait fait tout ce qu’il pouvait pour en avoir) il devra dédommager l’autre.
Une fois la promesse de vente en poche, l’acheteur peut prendre officiellement contact avec sa banque, ou son courtier. Si celle-ci le suit, il recevra une offre de prêt, sur laquelle il devra impérativement réfléchir pendant 10 jours calendaires avant de pouvoir l’accepter — s’il accepte trop tôt, le prêt est invalide. L’offre de prêt est valable pour une durée limitée.
Une fois l’offre de prêt obtenue, il faut prendre rendez-vous chez le notaire pour la vente. La signature de l’acte de vente consiste en sa lecture par le notaire, et en la signature de l’acte de vente et de toutes ses annexes — ça fait beaucoup de pages, de base le notaire retrace l’historique des changements de propriété du bien, et l’acte est accompagné de toute une série de diagnostics (risques naturels et technologiques, amiante, énergie, mines et carrières, termites…). Le paiement se fait à ce moment, sous le contrôle du notaire : soit l’acheteur vient avec un chèque de banque du solde restant à régler, qui est un chèque spécial émis par la banque sous réserve de la disponibilité réelle des fonds, soit il a au préalable effectué un virement vers le compte du notaire.
Il est d’usage aussi que l’acheteur règle en plus au vendeur la taxe foncière, au prorata de l’année restante (si signature le 30 septembre, il lui fera un chèque normal d’un quart du montant de la taxe foncière).
Cas particulier : si l’acheteur le désire il peut faire indiquer dans la promesse d’achat qu’il n’aura pas recours à un prêt. Dans ce cas, la condition suspensive liée au prêt disparaît.
Un détail sur mon expérience : j’ai toujours acheté à travers une agence immobilière. Celle-ci est mandatée par le vendeur pour trouver un acheteur, elle s’occupe d’une partie de la rédaction des actes. Je ne suis jamais passé directement par un particulier. L’agence prend une commission correspondant à un pourcentage du prix de vente, entre 5 et 10%. Celle-ci est réputée payée par le vendeur (en réalité elle est comprise dans le prix négocié).
Les « frais de notaire » s’élèvent à entre 5 et 12% du prix de la vente, et s’y ajoutent. Ils correspondent aux diverses taxes à régler, une faible portion va effectivement dans la poche du notaire.
J’attendrai l’article avec les questions sur les prêts immobiliers pour creuser plus ce sujet, c’est déjà bien assez long pour un commentaire 😁
J’aimeAimé par 3 personnes
Oh là là, je ne m’attendais pas à une si détaillée réponse ! Merci !
Je les trouve un peu étonnant, les « frais de notaire ». En général, aux États-Unis, il n’y a pas d’impôts à payer directement à cause de la transaction. Le vendeur devra payer des impôts selon les bénéfices, s’il y en a, mais ça arrive plus tard, et c’est son problème uniquement, rien à voir avec l’acheteur. Du côté de l’acheteur, il devra désormais payer un impôt annuel sur la valeur de la maison, mais ça, c’est aussi bien après la vente.
J’aimeAimé par 2 personnes
Vous pouvez jeter un coup d’œil au site notaires (point) fr, j’y ai trouvé quelques explications intéressantes notamment sur ces fameux « frais de notaire » (que tous les notaires de France et de Navarre vous désigneront sous le nom de « frais d’achat immobilier », ils semblent ne plus vouloir que ces frais soient associés à leur profession).
Avec des mots presque trop compliqués pour moi, pauvre non juriste 😅
J’aimeAimé par 2 personnes
Je ferai certainement ça, merci !
J’aimeAimé par 1 personne
Non, pas besoin de témoins !
En cas d’impossibilité de se déplacer pour signer, dans le cas de deux personnes qui divorcent et vendent leur maison, on peut donner procuration à une tierce personne pour la signature.
Ma cousine qui divorçait et qui avait reçu sa mutation, ne pouvait pas revenir à 800 km juste pour signer, et elle m’avait demandé de la remplacer devant le notaire.
J’aimeAimé par 2 personnes
J’ai eu le cas avec mon ex quand nous avons vendu l’appartement que vous avions en commun (en indivision) : elle n’a pas eu de problème pour me donner procuration pour signer.
Note séparation s’était faite en bonne intelligence, ceci dit…
J’aimeAimé par 3 personnes
Je suis tellement confuse… Il me fallait 2 témoins car je suis aveugle et soit disant ma signature n’a pas de valeur juridique (notaire 1 ne m’a pas fait signer, notaire 2 oui, avec mes témoins). Pas besoin de témoin quand on peut signer (notaire 2 m’avait parlé du cas d’une personne âgée).
Je n’ai pas été « acheteur malin » car aucune relation passée avec la banquière, pas de relation de confiance, ça a été le bordel. Ça a bien fini mais pour citer un ami: « Non mais ta banquière c’est une stagiaire, c’est pas possible ».
En bref, ça se prépare un tel achat et vaut mieux avoir une relation de confiance antérieure avec ces deux personnes.
J’aimeAimé par 4 personnes
Ah, j’avais mal compris — je croyais qu’il fallait avoir 2 témoins à chaque côté ! Il ne m’est jamais arrivé à l’esprit que votre signature pouvait valoir moins qu’une autre. Je vais rechercher les lois américaines à cet égard (ça peut être différent d’un état à un autre).
J’aimeAimé par 2 personnes
C’est moi, je suis désolée, j’aurais dû le préciser. C’est tombé comme un cheveux sur la soupe, à une semaine d la signature. Et il n’en était à aucun moment question dans les romans de Cécile Guidot sur le notariat.
Je suis curieuses pour les lois américaines!
J’aimeAimé par 2 personnes
Je pense que ça s’est très mal passé pour moi à cause du handicap. Ça reste stressant un achat immobilier mais disons que c’est « plus serein » quand on ess valide on dirait.
J’aimeAimé par 3 personnes
Il va me falloir raconter les histoires folles autour de mon dernier achat immobilier, avec mon ex. Pas autant une question du processus en soi, mais avec la mauvaise vendeuse, oh là là !
J’aimeAimé par 3 personnes
Nariel a déjà tout dit alors je me contenterai de dire que ton article me donne des sueurs froides. Exercer un métier tel que notaire sans formation me semble tellement surréaliste mais c’est peut-être parce que je suis petite-fille de notaire.
J’aimeAimé par 3 personnes
C’est peut-être aussi parce-que le métier ne rencontre pas la même réalité de l’autre côté de l’Atlantique que chez nous, il me semble que la France est assez… particulière vis-à-vis du notariat, j’avais vu des histoires remontant à François Ier sur le sujet il y a trop longtemps pour que j’en parle plus ici.
J’aimeAimé par 2 personnes
Je n’ai pas eu besoin de témoins pour acheter mon appartement. Peut-être que des témoins sont obligatoires quand l’acheteur a un handicap, afin d’éviter qu’il soit victime d’une arnaque (qu’il signe n’importe-quoi).
J’aimeAimé par 2 personnes
🙀
J’aimeAimé par 1 personne
Je n’ai pas un bon souvenir de mon dernier passage chez le notaire 😶
J’aimeAimé par 1 personne
Ping : Saison 5, Épisode 11 — J’ai laissé mon portefeuille à San Francisco | Un Coup de Foudre
Ping : C’est pas le 1er, version juin 2026 | Un Coup de Foudre